百城土地储备去化周期升至19个月 宅地流标愈发突出

      临近年末，随着房地产整体市场的量价齐降，市场调控的频次也呈现出明显的下降态势。

      刚刚过去不久的11月，成为2018年全年房地产调控政策发布最少的月份，就全国范围内而言，除了苏州将限购升级之外，大部分城市的楼市调控政策仍以强调此前的政策与落实为主。

      面对当前楼市的宏观局势，截至目前担当各地楼市“面粉”角色的土地储备情况又是怎样的呢？21世纪经济研究院注意到，当前受商品房销售市场的持续下行，全国各主要城市的土地储备规模持续增加，去化周期目前也呈现出明显的上升趋势。

      根据近期上海易居房地产研究院发布的《100城市土地市场报告》显示，今年11月全国百城土地储备规模达到超过11亿平方米，当月土地储备环比增幅持续上升，但同比去年增幅曲线继续呈现出下行趋势。

      在此基础上，11月全国百城土地储备去化周期达到近19个月，呈现出明显上升趋势，随着当前房地产投资增速下滑，后期不少城市将面临土地储备去化周期持续加长的压力。

      6月后土储增速放缓

      城市土地储备规模能够较好地衡量具体城市潜在的房屋供应量，包括纯住宅、商住、商办和综合用地在内，成为房地产市场的重要基础要素。

      记者注意到，今年6月份开始全国主要城市的土地储备同比增速开始逐渐放缓，反映出当前房地产市场的整体逐渐下行的宏观发展态势。

      根据易居研究院发布的监测数据显示，截至2018年11月底，全国100个城市的土地储备为111826万平方米，环比增长2%，同比增长13.6%。

      同比数据方面，11月百城的土地储备同比增幅是处于2018年6月份以来的最低点，一路从5月年内的最高点20%，收窄降至11月份的13.6%，增幅接近于市场淡季的今年1月份和2月份。

      一定程度上来说，这一发展趋势与2018年下半年开始，房地产市场调控全面趋严的宏观背景影响有关。

      公开信息显示，今年5月份开始住建部先后约谈了成都、昆明、西安等12个城市，此后的8月份又相继约谈了烟台、扬州等5个城市，其中海口、三亚等城市甚至连续两次位列住建部的约谈名单。

      11月14日，国家统计局发布了今年1-10月份全国房地产开发投资和销售数据显示，前10个月全国房地产开发投资同比增速为9.7%、商品房销售面积同比增速2.2%、商品房销售额12.5%，均处于2018年6月份以来的增幅最低点。

      分析师认为，从11月份百城的土地储备数据来看，反映出今年下半年开始，受各地楼市调控全面趋严政策影响较为显著，全国房地产市场的整体逐渐呈现出明显的下行趋势，尤其当前在“金九银十”传统楼市销售旺季过后，整体房地产销售市场“降温”明显，直接影响了近期土地市场的购地需求。

      二线城市土储增幅稳定

      具体来看，11月国内一、二、三四线城市的土地储备同比增幅均超过了10%，三类城市的土地储备市场中，二线城市的市场稳定度明显好于一线城市和三四线城市的表现。

      根据《100城市土地市场报告》检测数据显示，截至11月底，一、二、三四线100个城市土地储备分别为6143、61271和44412万平方米，同比增幅分别为14.3%、13.4%和13.7%。

      虽然三类城市的同比增速相差不大，但结合今年前11个月的土地储备同比数据走势来看，一线城市和三四线城市的土地储备市场波动更加明显，一定程度上体现出2018年房地产市场的整体热度分布情况。

      数据显示，今年前11个月中，4个一线城市的土地储备同比增速在6月份达到了全年的最高点35.8%，随后快速降至10月份的9.4%，11月略微有提升至14.3%，但处于全年前11个月中的倒数第二低点。

      类似的土地储备市场情况也在64个三四线城市中得以体现。监测数据显示，今年7月份三四线城市的土地储备同比增幅达到26.8%后，整体收窄至11月份的13.7%，位居全年同比增幅的最低点。

      相较之下，32个二线城市的土地储备同比增幅则基本稳定在9%至15%左右，虽然自6月份之后，同比增幅也整体呈现出收窄的趋势，但总体前11个月的增幅相对稳定。