百城土地储备去化周期升至19个月 宅地流标愈发突出

      究其原因，除了客观上与地方招拍挂市场上的推地节奏影响之外，一线城市的土地储备增幅变化较大，可能与其房地产市场的投资回报更加稳定，房企更愿意在市场风险相对更小的地方拿地有关。与此同时，对于三四线城市而言，当前棚改政策的推进，也使得不少城市成为房企入市拿地的主要市场驱动力。

      一线城市去化周期最短

      土地储备去化周期也就是土地的存销比，其与当地土地储备总量和楼市成交情况密切相关，能够直接反映出目前当地的房地产市场发展整体趋势。

      根据《100城市土地市场报告》监测的数据显示，2018年11月，100个城市的土地储备去化周期周期平均为18.6个月，这意味着按照目前商品房销售节奏，百城的土地储备需要18.6个月的时间才能消化，该数值相比10月份的平均18个月，有所提升。

      分析师认为，从趋势上来看，11月的全国百城土地储备去化周期正走出此前13个月的历史低位水平，总体保持着上扬的态势。这通常与当前房地产市场交易行情的整体降温趋势有关，说明市场得到了有效地控制。

      具体分城市来看，一、二、三四线城市的土地储备去化周期分别为15.7、19.4和18.2个月。很显然，一线城市的整体平均去化周期最短，部分二线城市和三线城市则面临着土地储备去化周期较长的压力。

      在统计的11月份全国100个监测城市中，张家口、石家庄、漳州、肇庆、九江、赣州、郑州、徐州、岳阳、桂林和保定11个城市的土地储备去化周期甚至都超过了36个月即三年时间，在当前城市购房政策总体偏紧的情况下，未来城市的土地储备去化压力较大。

      与此同时，亦有多个城市的土地储备去化周期十分之短，例如中山、丹东和清远3城的土地储备去化周期都低于5个月的时间。

      分析师认为，此类城市面临着市场供地不足和房企拿地动力不足的局面，长期来看，限于土地储备量的不足，极易导致房地产市场整体供应量的滞后，使得此类城市的房价在短时间内易涨难跌。

      除此之外，国内12个重点城市的土地储备去化周期整体表现较为稳定。统计数据显示，11月12个重点城市的平均土地储备去化周期为18个月，接近于全国百城同期18.6个月的平均水平，其中去化周期最长的是南京达到了26个月，周期最短的是合肥为9个月。

      需要关注的是，今年下半年以来，合肥的土地储备去化周期呈现出明显下降的趋势，目前的土地储备去化周期已经处于相对较短的水平中，应引起当地市场管理部门的重视。

      分析师认为，鉴于当前房地产调控政策不放松的影响，楼市销售继续下行的市场背景下，未来不少城市的土地储备去化周期依然会面临着上行的局面。从结构上来看，类似合肥这样的城市，当土地储备去化周期低于一年的城市，供地节奏可适当加快，同时也需出台相应的市场政策鼓励房企拿地，增加此类城市的库存量，以稳定市场供求与预期。

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      12月13日，国家财政部公布11月财政收支情况。数据显示，前11月土地出让收入53362亿元，同比增28.9%。

      国家财政部数据亦显示，土地和房地产相关税收中，契税5263亿元，同比增长18.9%；土地增值税5216亿元,同比增长13.9%；房产税2625亿元，同比增长8%；城镇土地使用税2204亿元，同比增长0.1%；耕地占用税1159亿元，同比下降25.6%。

      中原地产研究中心统计数据显示，11月在多个热点城市卖地井喷的影响下，一二线40大城市卖地金额出现明显的环比上涨，合计卖地金额2360.13亿，环比10月上涨了10%。

      在各地加大推地力度的同时，宅地流标的情况也愈发突出。