房企资金偏紧回归理性 土地市场降温低溢价率成常态

　　另外，以土地谋发展的城市融资战略模式，逐步走到了尽头，很难再持续了。过去土地政府所有，单边垄断供给，而且住宅用地比重过低，中国一线城市住宅用地过去是低于25%，而发达国家一般在40%以上，像首尔在60%。住宅用地、工业用地定价严重差异化，工业用地的价格相当低，有的时候零地价，相应把住宅用地价格抬的很高，最后把价格抬的最高的方式拍卖，最后政府得到了一个很高的收入，这个收入严格来讲和把土地作为一种生产要素的价格获取的收入，已经是大大的高于那样的数值了，实际上获得一种超额收益。政府拿这个钱作为卖地收入，实际上成为财政收入很重要的一部分，相当多的城市这块收入占到财政收入的40%，有些地方差不多一半了。另外，抵押进行融资，政府利用权力从土地上获得一种大大的高于土地本来具有的，作为一种生产要素获取收入。我们现在讨论房地产税的问题，房地产税是利用政府权力获取超额收入，实际上房地产税已经征过了，当然也有它的好处，这也是中国这么多年发展过程当中走到这一点的，也不是提前设计的。好处筹措城市发展基金，支持基建设施建设，所以搞基建的钱是卖的收入拿来的，营造发展条件。但是也有弊端，阶段性，不稳定，不规范，腐败等等一些问题。

　　这张图是M2和房价的相互关系，中国这几年货币有时候投放量比较大，从这个图可以看到相当一部分进入了房地产。但是这种模式现在看来越来越不可持续了。有以下四个条件，任何一个条件出现之后这种模式都会受到很大的约束，第一房地产历史峰值出现;第二实体经济难以承受高房价导致的高成本而出现衰退，我想香港是一个非常典型的例子，现在我们一线城市其实也已经出现了这个问题;第三扩张性货币政策的终结;最后房地产泡沫破裂。这四个条件出现任何一条，“以土地谋发展”的城市融资发展模式都很难持续，所以支撑了中国发展很多年的以土地谋发展的模式，现在确实到了转型的阶段。

　　回过头讲房地产税，我以为还要征的，对这个问题有很大争议。因为房地产税是现代国家治理的一项基本制度，世界各国都是这样。大家应该明白一个道理，其实中国的房地产税要做一个转型，就是把它转为规范可持续的，法治的。你要做这个转型是需要创造一些制度条件的，包括开放土地要素市场，纠正土地价值收益，去除土地超额收益，也包括避免重复征税。我以为房地产税征收不是简单推出一项税，实际上是一个很大的制度转型的问题。

　　扩大内需除了基建、房地产之外，中国还有没有别的内需?有没有新的增长动能?因为我们的思维方式，包括发展的思路，改革的视野需要做一个很大的调整。首先，加快开放城市之间土地资金、人员等要素市场，允许相互流动，优化资源配置，重点是土地制度改革。十八届三中全会已经讲的很清楚，农村集体建设用地和城市土地要同价、同权、同等入市，宅基地也要进行流转。

　　另外现在很重要的发展趋势，一方面农民要进城，另一方面城里人要下乡。我们讲满足人民群众日益增长的美好生活的需求，小产权房这么多年了，农村集体土地和宅基地能否平等入市?这是中国最急切的改革，能改了以后对我们的增长大为有利。第一，降低城市房价。我们现在一线城市房价很高，如果把小产权房放开农村宅基地入市，保证并且提升产业竞争力，这是当务之急。城乡之间把要素打通，特别是土地制度改革是释放中国经济增长动能非常重要的一个方面。

　　第二，农村人加快进城，提供均等的公共服务。中国扩大消费，住房解决后一串消费都上来了，是非常重要的一个关键点。最近中央提出三年脱贫这样一个攻坚战，这个对提高低收入阶层的消费能力也是有利的。

　　第三，现在讲积极的财政政策要积极，是不是还像过去那样，一定要搞基建?重点得转向医疗、养老、教育、社保、基础研究等短板领域。基建应该围绕这些领域展开，社保、教育，这个领域中间，中国的比重和OECD国家用PPP的方法计算的话，中国的方法是低的，特别是政府的支出过低，老百姓的支出是偏高的，政府的财政收入应该朝这个方向重点倾斜。同时，继续推动国有资本用于充实社保基金。

　　第四，加快推动行政性垄断行业改革，重点是石油天然气、电力、通信、铁路、金融等领域放宽准入，降低实体经济成本，同时带动这些领域有效投资增长。

　　最后，应对中美贸易战的关键是实质性的深化改革开放。国内要建立高质量的市场经济，对外实行高水平的对外开放。这样才能全面的持续的增强中国科技、经济的竞争力和国家的总体势力，这是应对中美贸易战最重要的治本之策，加快服务业的对外开放。对外开放以前首先是对内开放，推动旅游养老、文化、娱乐消费性服务的发展。最近对消费提的比较多，最近谈消费降级，这个因素可能有。对商品的消费到一定程度以后比重可能会下来，服务性的消费这是下一步消费升级的重点。所以是要推动服务性的消费发展，促进品牌和品质的消费，扩大中等收入群体的消费规模和消费水平。

　　(房掌柜整理来源自华夏时报、华尔街见闻)