房企资金偏紧回归理性 土地市场降温低溢价率成常态

　　中国经济现在面临的问题还是高增长和高质量发展的关系，速度如果定的过高，质量指标就会缩水。这几年就业总体状况还是可以的，尽管速度下降，有些地方遇到了招工难问题;财政金融风险是在加大的，杠杆率是在提升的;企业盈利不稳定，产能严重过剩，包括PPI价格过低;资源环境问题突出;居民收入也不稳定，特别是民生的支出是不足的。所以增长速度过高了以后，它是不可持续的，关键是这些质量指标都要出问题，所以我们并不是不要GDP，而是不要一个低效率、低质量，不可持续的GDP。

　　对经济增长的预测，要适当调低对经济增长的预期，其实今后三年每年增长6.3%，就可以完成2020年翻番的目标。2020年以后速度是多少呢?根据我们的研究，过去几年的时间由高速增长向中速增长转变过程中可以讲中高速，以后就是中速增长。这个中速增长的速度是多少呢?大概5%到6%之间，或者5%左右。其实速度的高和低一定要和增长阶段、增长背景和潜在增长率挂钩。高速增长期潜在增长率是10%，增长速度7%是低速度，进入中速增长以后可能就是5%左右，甚至4%到5%之间。当时日本进入中速的时候就是4%，增长5%到6%也是高速。而且中速增长平台形成以后，特别我们重视质量的时候，这个平台可以持续多长时间?根据国际经验应该可以持续十年左右的时间，所以中国长远的发展目标应该说有了比较好的可以实现的基础。

　　怎么稳增长?现在面临一个选择，继续搞基建房地产还是真正市场化?现在基建和房地产，基建的增长速度虽然已经出现了负增长，房地产的速度还算比较稳定，总的来讲它的高峰期已经过去了。稳增长继续依靠这两个老抓手可能靠不住，问题也会比较突出。首先是杠杆率问题，要继续依靠这两个抓手还得加杠杆，基建是加政府的杠杆，房地产是加居民的杠杆。这背后我们要搞清楚整个经济发展到这个阶段之后，基建和房地产处在什么样的位置。

　　这里给各位介绍一下我们研究成果，这张图是房地产投资的增量，有增量房地产投资才有一个正的增长速度。这个增量是指什么?实际上是房地产投资中间卖地、买地这些收入，把它剔除掉，是固定资本形成的部分。大家会看到它已经在2012年以后出现了峰值。中国房地产投资，我用了一个词叫“历史需求峰值”，需求量最大或者增长速度最高那个点大概1300到1400万套住房，在2013、2014年左右已经出现了。2016年的时候又出现了一个高点，一线城市房价带动了房地产投资的回升。当时对房地产投资的走势有争议，但是我们感觉到它就是一个短期的现象，还得往下走。看2017年下半年以后，实际上我们现在统计的房地产投资的增量已经出现了负增长。2018年，我们靠右边白色这一块是预测的，大体上是低速增长，或者在0左右进行徘徊。

　　基建投资，大家看靠右边那个最高点，它的历史需求峰值其实也已经出现，现在我们需要观察的是这个量逐步往下走，白色这一块。下一个点是在什么点?寻找下一个均衡点。另外有一项研究，给大家介绍一下，我们做了一个研究，就是用购买力平价计算了OECD国家和中国在同样发展水平的时候，终端需求结构之间的比较。

　　可比性比较强的是中国在2016年人均GDP14000美元时的GFP结构(红)与OECD在人均GDP为14000美元(黄)、25000美元(蓝)、35000美元(绿)的标准结构对比，数据显示，房地产数据高了大概有二分之一，从国际比较意义上来讲，在这样一个发展阶段，中国的基建和房地产比重偏高，这和整个体制和发展阶段有很大关系。