房企资金偏紧回归理性 土地市场降温低溢价率成常态

　　房企趋于保守

　　包括中原地产首席分析师张大伟、中信建投证券分析师陈慎在内的多位业内人士公认，土地市场流标数量和范围有可能在7月后会继续扩大，未来土地市场将继续趋于平稳和理性。

　　根据国家统计局于8月14日发布的数据，尽管前7个月房地产开发企业土地购置面积同比增长11.3%，但4 个一线城市7月的土地成交建筑面积为176.3 万平方米，环比下降25.2%，同比下降57.6%，成交均价为12840元/平方米，同比下降12.1%。

　　克而瑞研究中心分析认为，这说明地方政府确实加强了土地供给力度，尤其是热点城市不再只是小批量的“择优出让”土地;另一方面也说明开发商的拿地态度变得更为谨慎，对于热点城市、热门区域的地块不再盲目参拍。陈慎亦指出，与2014年那轮因为市场销售低迷导致开发商拿地能力与意愿均十分疲弱的“流拍潮”不同，此次流拍的蔓延主要是房企基于利润率以及去杠杆下的理性选择。

　　眼下，房企越发趋向保守、理性。龙湖集团CEO邵明晓近日直言，拿地成本逐年上升，龙湖拿地会保持“量入为出”，旭辉集团则提出“减一线、稳二线、增强三线，一线城市以持有经营型为主，增量减少”的拿地策略。

　　“土地市场流拍增多并非是市场下行的信号。”欧阳捷强调，这恰恰是土地市场回归理性的信号，“通过市场紧缩、洗牌，淘汰掉一批体质羸弱的中小房企，反而会为实力房企腾挪出更大的发展空间。”

　　从市场调控的严格程度来看，未来房企在土地市场的敏感度和谨慎度还将提高。据中原地产数据显示，今年1-7月主要城市房地产调控次数多达260次，较去年同期多120多次，仅7月就有60余个城市发布超过70次的各类型房地产调控政策。

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　　前国研中心副主任刘世锦表示，房地产历史峰值出现、实体经济难以承受高房价导致的高成本而出现衰退、扩张性货币政策终结、房地产泡沫破裂……这四个条件出现任何一条，“以土地谋发展”的城市融资发展模式都很难持续。

　　“今后三年增长6.3%即可实现第一个百年目标，此后增长目标可能调整到5-6%之间。基建房地产投资已过历史需求峰值，适当调低增长预期，转向高质量发展，应侧重于关注就业、风险防控杠杆率、企业盈利、资源环境可持续性、居民收入增长，消费结构升级这五个方面指标。”

　　8月26日，中国金融四十人论坛(CF40)学术顾问、全国政协经济委员会副主任、国务院发展研究中心原副主任刘世锦在2018崇礼(夏季)中国城市发展论坛上说。

　　谈到房地产税，刘世锦认为，房地产税还是要征的，政府收入转入规范、法制轨道。但需要创造制度条件：开放土地要素市场;纠正土地价格扭曲;去除土地超额收益;避免重复征税。

　　新形势下如何扩大内需，扩展增长新动能?刘世锦认为，第一，加快开放城乡之间土地、资金、人员等要素市场，允许相互流动，优化资源配置。重点是土地制度改革，比如城里人能否到农村买房、小产权房能否合法化、农村集体土地和宅基地能否平等入市等等。

　　第二，农村人口加快进城，提供均等公共服务，促进这个群体的住房消费，进而带动其他消费。脱贫攻坚战有利于提高低收入阶层的收入和消费能力。

　　第三，积极财政政策要把支出重点转向医疗、养老、教育、社保、基础研究等短板领域，基建也要围绕这些领域优先展开。有些基建项目可以后延，防止以后增长大幅下滑。继续推动国有资本用于充实社保基金。

　　第四，加快推动行政性垄断行业改革，重点是石油、天然气、电力、通信、铁路、金融等领域放宽准入，降低实体经济成本，同时带动这些领域有效投资增长。

　　最后，应对中美贸易战的关键，是实质性深化改革开放，建设高质量的市场经济，实行高水平对外开放，全面增强国家综合实力。加快服务业对外开放，首先是要对内开放，推进旅游、养老、文化、娱乐、体育等消费性服务业发展。

　　以下为刘世锦演讲实录，来源财经网。

　　贸易战对目前的经济有多大影响呢?其实影响并不大，或者说基本上没有影响。但是现在经济确实出现了相当大的变化，我们预测今年下半年经济有下行趋势，但这种下行基本跟贸易战无关。现在有点担心，有些问题一定要和贸易战扯在一起，把一些重要的问题可能给忽略了。所以我想今天从这样的角度，谈一些想法。

　　目前中国经济可能有一定下行的压力，稳增长再次提出。我们第一个需要适当调低经济增长预期。这里稍微说一个理念的问题，中央已经提出要由高速增长转向高质量发展。质量和速度到底谁服从于谁?过去速度优先，先定一个指标，其他指标顺着往下排，速度是第一位的。现在看来走不下去了，所以中央提出了质量优先。质量优先也是有指标的，我们追求高质量发展，侧重于关注五个方面的指标。第一是就业，就业是宏观经济最重要的事情，就业好了也就说明整个社会的资源利用是比较充分的。接下来是风险防控，要控制杠杆率;企业要盈利，企业要是不盈利的话，经济状况就是比较差的;资源环境要可持续，最后是收入增长相对稳定。我想这五条是高质量发展的基本指标，当然还可能有更多。那么它对应的速度是多少就是多少，从一个比较长的时间来讲就是少折腾。