一反年初的低迷之态,4月份以来,中国主要城市土地市场复苏,不少房企在土地市场争抢激烈,多个二线城市土地成交的回暖带动市场升温。
江苏省县级市江阴10日举行土地拍卖,其中三宗宅地成交楼面价均达到每平方米1万元(人民币,下同)左右,创下当地楼面价新高。8日,天津、苏州、济南等多地举行土地出让,多宗地块争抢激烈拍出高溢价。此前,4月30日,南京成交9宗地,成交总价达76亿元;合肥也在4月下旬连续两天集中成交25宗地,总“卖地”收入超过210亿元,多个地块溢价率超过100%。4月23日,武汉一次性挂牌出让10宗土地,土地出让收入超过228亿元。
中原地产研究中心发布的数据显示,中国二线城市土地市场近期持续升温。今年以来,中国50个大中城市“卖地”收入达1.22万亿元,同比上涨1.2%。这是50城土地出让收入年内首次实现同比上涨。
其中,4月份二线城市合计“卖地”收入达2933亿元,创下近2年新高。其中,武汉、杭州、苏州、合肥、温州、宁波、郑州等热点城市土地市场持续活跃。
中指研究院监测的300城市土地市场交易信息显示出同样的趋势。中指研究院数据显示,4月份,中国300个城市共成交土地1830宗,环比增加22%,同比增加18%,其中,宅地成交量环比上扬近三成。土地出让金增长明显,4月份,中国300个城市土地出让金总额为4007亿元,环比增加40%,同比增加48%。
其中,二线城市土地市场最为活跃。4月份,二线城市土地出让金为2641亿元,环比增加43%,同比增加81%;成交土地面积3139万平方米,环比增加14%,同比增加15%。据测算,二线城市“卖地”收入占300个城市土地出让收入的66%,土地成交面积占比也超四成。
克而瑞研究中心发布的数据也反映出4月份土地市场热度上升。该机构数据显示,4月份二线城市土地市场成交回暖带动了整体市场的回升。受监测城市土地成交平均溢价率小幅上升,重点城市的流拍情况也有改善,流拍率环比上月下降了2个百分点。
中原地产首席分析师张大伟表示,今年前两个月,中国土地市场总体低迷,但随着春节后信贷市场增量增加,房企融资难度降低,部分城市4月份以来土地市场出现复苏迹象。
必争之地
房企作为土地市场的微观消费者,在进行土地竞拍报价决策分析时,其判断、预期、情感、意志等心理因素与金融市场中投资者心理类似。其行为不仅构建了土地市场的投资情绪基础,可能使整个市场偏离经济基本面大幅震荡。
“很多土地拍卖由于有老板亲自去看,他们也难免受到市场的情绪渲染,一般情绪一到位,很多土地也就自然越拍越高。”佟君说。
“没拍到地难受三天,拍下地难受三年。”争相入市情绪传染下,土拍次次升温,但房企并非不懂其中忧患。
“目前房企规模化弯道超车的机会只有3年左右,未来市场格局定好后,再想快速发展难度会更大。”弘阳集团执行总裁张良曾表示。
对于很多房企而言,为了规模,大部分都在适度地协调自己的利润指标。“毕竟有了土地储备,才有未来的预期空间。”绿地控股一位负责人告诉记者。
欧宗洪面对投资者时坦言,今年年初杭州(楼盘)土地市场回暖,尽管融信2月份也在杭州拿地,但房价如果不涨,这两个月以来房企拿的地可能存在亏本5%到10%的风险。
不确定的市场走向,间接赋予房企豪赌的勇气。但确定的调控政策,无疑给摇摆的市场泼下冷水。中共中央政治局会议重申“房住不炒”,住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示;此外,自然资源部要求各地需根据商品住房库存消化周期,制定实施住宅用地分类调控目标。
地方层面,各地继续落实楼市分类调控政策。石家庄(楼盘)、西安(楼盘)、合肥收紧住房公积金贷款政策;海南(楼盘)、深圳(楼盘)、哈尔滨(楼盘)、合肥加大对房地产市场的监管力度;此外,合肥调整热点区域居住用地拍卖最高限价;苏州近期出台限售新政。
克而瑞研究同样表明,本轮土地窗口期很短,目前资金面尚无明显收紧迹象,但继续大幅宽松的可能性不大。而市场是否真正回暖还受诸多因素影响。即便一二线市场延续回暖趋势,接下来并不是最佳的拿地时期,企业投资布局仍需谨慎,盲目追高并不可取。
“2018年全国15万亿规模,一线占了多少,自然二线城市是前三十强的必争之地,更是想进三十强、五十强的必争之地。”一位Top30地产总裁表示。
而对于已下注的房企来说,若面粉贵过面包,唯有延期项目推出时间或通过营销方式对冲。但对于中小房企而言,资金与规模不能承受时间代价时,或许只能损失利润降价出货。
(来源:中国新闻网、第一财经日报)
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