楼市降温土地财政增长放缓 三四线城市酝酿“救市”

      2018年，由于受到楼市降温、棚改退潮的影响，土地市场降温，增速放缓。而在一些对土地财政依赖度较高的三四线城市，已经有城市开始“救市”。

      2018年土地市场转冷

      近日，2018年土地市场的报告数据显示，2015年以来，随着房地产市场的复苏及火热，土地使用权收入连年攀升，2017年全国土地收入超5万亿，增速近40％。2018年，由于房地产市场的调控，房企融资收紧等因素的影响，全国土地市场有所降温。2018年全国土地收入创新高，达到了6.51万亿，增速放缓至25％。

      随着土地市场的降温，土地流拍也在增加，据统计，2018年全国地级市土地流拍数量达到创记录的1808宗，且下半年以来成交土地多以低价和底价成交。

      在去年土地市场降温的背后，是房地产市场的整体转冷。合硕机构首席分析师郭毅在接受记者采访时表示，土地市场降温是几个层面引起的，第一个是去杠杆对开发商现金流的影响，在2018年达到了一个峰值，开发商的资金状况并不是特别乐观。再加上全国很多城市都执行比较严格的限购政策，开发商的销售回款也并不是特别理想，现金流的压力造成开发商在投资拿地、资金调配方面存在着一定的压力，土地流拍自然会增加。

      棚改退潮，也是造成2018年土地市场转冷的一大因素。2018年10月8日，国务院常务会议明确指出，因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策，严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。吉林长春、江苏淮安等地也调整了棚改政策，降低棚改货币化安置比例，推进更多进行实物安置。

      上海中原地产市场分析师卢文曦在接受记者采访时表示，棚改政策的转变，对土地市场是有一定影响的。货币化安置的减少，市场上就少了很多购房需求，尤其是对于三四线城市来说，内生性需求本来就不多，购房需求在前一波房价快速增长的时候已经释放掉了，未来需求可能会更少。房企自然会谨慎一些看待这些市场，购置土地时会更为谨慎。

      三四线依赖土地财政

      2012年以来土地使用权出让金与地方公共预算的比值基本保持在0.4以上，近两年来随着土地出让金的攀升，与地方一般公共预算收入的比值也越来越大，2017年、2018年的比值升为0.57、0.66，超过地方一般公共预算收入的一半以上。

      据分析，从土地使用权收入与地方一般公共预算收入比值可以明显看到地方政府对土地财政的依赖程度一直较高，地方政府寄希望于卖地来弥补和维持地方财政收支缺口。但近年来过分依赖土地出让收入带来的负面影响越来越大，对土地财政的依赖逐渐成为导致房价上涨的重要因素之一，同时也加大了地方债务风险以及金融风险。

      从城市来看，在2018年，一线城市、二线城市、三四线城市土地出让金占地方一般公共预算收入的平均比值分别为0.4、0.91和1.51。三四线城市对土地财政的依赖度最高。