楼市降温土地财政增长放缓 三四线城市酝酿“救市”

      一线城市产业转型，逐渐进入后工业化阶段，产业合理，政府一般公共预算收入较高，土地财政依赖度处于较低水平；二线城市处于快速扩张期，需求旺盛，市场热度高，供地规模大且房企竞争激烈，土地财政依赖度略高于一线城市；三四线城市自身经济体量有限，抗风险能力不足，但在棚改及行业上行周期带动下，部分城市土地出让收入大幅增长，在2018年土地财政依赖度最高。

      由于多数三四线城市经济基础较薄弱，土地财政收入几乎成为城市经济发展的最主要来源，比如菏泽、日照等城市，得益于大规模的棚改货币化安置，土地出让金收入大幅提升，是其一般公共预算收入的2倍以上，为地方政府提供了丰厚的资金。随着棚改货币化推进，刺激了三四线城市大量的购房需求，三四线商品房市场迅速量价齐升，带动土地市场一时火热，地方政府在高位时卖地套现成为缓解地方债务的重要手段。高土地依赖度短期也引发了地价、房价快速上升，未来随着棚改货币化比例下调，需求已经被提前透支的情况下，一旦土地市场降温，此类城市需求将难以为继。

      部分三四线城市酝酿“救市”

      2018年末，多个城市开始悄然松绑调控政策。菏泽取消限售政策、杭州和珠海放松购房的社保要求、青岛高新区取消执行半年前出台的摇号政策、合肥悄悄松绑限购，这些城市开启了地方放松限购的小高潮。

      最近，一些地方政府开始了“救市”政策。菏泽成武县出台了房地产新政，规定各镇农民购买首套房可以享受300元／平方米优惠，首付不超过30％，贷款利率下限为贷款基准利率的0.9倍，上限不超过贷款基准利率的1.25倍。

      对此，卢文曦表示，买房补贴房款，这是最直接的刺激动作，成武县救市的动作已经很明显了。有些地方过度依赖土地财政，房子卖不好，导致土地卖不掉，会直接影响到地方政府的收入，这肯定是地方经济受不了的。三四线城市，尤其是对于土地财政依赖度较高的地区，肯定会想办法做政策上的松动，未来像成武县的城市还有很多。

      郭毅也表示，今年房地产调控推行“落实城市主体责任”，各地需要根据城市特点出台调控政策，前面有示范效应的一些城市，并没有被中央叫停，预期今年会有更多城市对楼市进行适度的松绑，但这个松绑会是一个渐进式的、尝试性的，如果市场出现过热的苗头，松绑不会继续，因为地方政府还是要对调控的结果负责，守住“房住不炒”这个底线。

      （来源：华夏时报）