潘向东：面对如今市场状况 未来房地产政策会怎么走

　　其四，房贷利率将进入下行阶段。10-11月全国首套房贷款平均利率涨速趋缓，部分一二线城市的银行还下调了房贷利率，同时放款速度加快。房地产部门对利率敏感，近期房贷利率下调可能是因为在央行结构性宽松政策下，银行资本金压力缓和，房贷额度较之前充裕，同时，银行也有动机争夺更高的市场份额，根据融360统计，回调房贷利率的银行有以下特点：市场占有率不高，之前的利率处于高位水平，回调后接近当地平均水平。因此，房贷利率是否拐点已至还有待观察，但2019年房贷利率有望进入下行阶段：1)为了应对经济下行压力，2019年央行可能继续降准，银行资本金压力进一步缓释 2)2019年存在降息的可能，房地产这类对利率敏感的部门将受益。

　　其五，对一二线城市刚需支持力度加大。一方面，从人口的角度来看，一二线城市发展潜力更大;另一方面，在房地产下行周期，投资性需求处于观望状态，刚需更容易成为住房市场成交的主力。所谓“房住不炒”，说明调控打击的是房地产投资属性，对房地产居住属性是支持的。实际上，11月份武汉出台的刚需买房新规提高了刚需家庭优先选房房源比例。此外，下调房贷利率、降低首套房首付比也有利于减轻刚需的压力。

　　其六，增加供给。一是增加土地供给，并改变当前土地拍卖制度，降低土地拍卖的比重。既然地价推升房价起到主因，那么可以尝试地方政府土地拍卖时只拍卖20%-50%的股权，形成与购房者之间共有房屋产权，一旦将来购房者要转让，就需要补交余下的土地出让金(补偿的金额也可考虑转让时的市价)，不转让可以永久居住。这样可以减轻购房者的负担。购房者负担的减轻，城镇化进程自然就会加快，内需市场的空间便随之打开;二是增加房屋供给，主要是增加一二线城市房屋供给，同时加大租赁房的建设。

　　总之，未来房地产调控以防风险为核心，需求端的调控政策可能是结构性放松，供给端的调整是需求端放松的前提。

　　2 一周高频数据观察

　　2.1发电耗煤量显著回升

　　上周(2018年12月8日-12月14日，下同)，生产指标涨跌互现，高炉开工率回落0.2%至65.75%;焦化企业开工率下降1.4%至75.19%;天气转冷，发电耗煤量大幅上升17.5%至69.42万吨。2018年采暖季环保限产力度或不及2017年，并且2017年采暖季煤炭供应偏紧，一度出现6大发电集团煤炭库存和可用天数告急的情况，发电耗煤量同比增速或高于2017年同期。

　　2.2焦煤价格大跌

　　上周，钢材社会库存环比小幅减少0.13%至795.57万吨，库存水平为2018年1月12日以来最低;焦炭库存上升0.1%至30.84万吨;6大发电集团煤炭库存下降0.9%至1777.4万吨。受唐山等地部分钢厂停产与中央工作经济会议政策预期影响，螺纹钢期货价收涨1.6%，持仓量增加11.8%，后续钢价或呈震荡走势;焦炭期货价收涨2%;发电耗煤量大幅增加，焦煤期货价大跌13.4%。