蛋壳公寓给出金融服务示范 长租公寓呈现出有趣变化

      近几年，P2P网贷行业频现高利贷、砍头息、平台跑路等一系列情节较为恶劣的乱象，导致网贷行业风险难以下降。今年315晚会又曝光了“714高炮”事件，更是将网贷推向风口浪尖，加重市场乱象。而近日“租金贷”又成为“焦点”。3月22日的焦点访谈就报道了“房租变贷款”的新闻。

      新闻中，刚开始工作的粘培鑫通过当地一家房地产中介公司小家联行租了一间房子，为减轻房租压力，粘培鑫听取小家联行的建议，在一家金融平台“会分期”上办理了“租金贷”业务。但在还了几期贷款后，粘培鑫却被房东赶了出来，理由是房东没有再收到房租。经过了解，是小家联行携款跑路，却把粘培鑫等年轻租客置于继续“交房租”却没房住的境地。虽然在新闻的最后，“会分期”与粘培鑫解除了贷款合同，但没有结清证明，粘培鑫仍然不踏实。

因为焦点访谈的报道，“租金贷”成为争议话题。那么，对待租金贷是否也应该同某些P2P网贷一样，要避而远之呢？

      具体问题具体分析，对网贷问题不能“一视同仁”

      其实，详细分析焦点访谈关于“房租变贷款”的新闻后，会发现此次“租金贷”问题并没有出在金融平台身上，是中介公司卷走了贷出来的房租款，坑了放贷和还贷双方。金融平台的“租金贷”产品本意提供给年轻人租房的资金，却被不良中介公司利用，成为“融资”的一种工具。

      另外，“租金贷”产品与其他P2P网贷也有明显的不同。P2P网贷是金融平台直接向借贷人提供贷款，没有第三方介入，风险较大。而“租金贷”则由金融平台、借贷人、中介平台三方构成，可以构成相互制衡的关系，风险降低。如同焦点访谈里报道的那样，由于非借贷人粘培鑫的个人问题造成无法还贷，“会分期”还是与其解除了贷款合同。

      但其中仍然暴露出“监管”的缺陷。通过新闻报道可以了解，此次“租金贷”产生的问题涉及了市场监管、金融监管、房产管理等多个部门，但由于“小家联行”没有在任何一个部门进行备案，使得监管部门没有权限对其进行管理。另一方面，“会分期”作为金融平台，也没有严格审核“小家联行”的相关资质，也暴露出借贷制度的不完善。

因此，“租金贷”虽然倍受争议，但在深入分析问题产生的原因后，会发现是市场监管没有同步完善监管制度的问题。

      “租金贷”带来的积极意义不能否认

      近几年，城市流动人口增多，购房资金压力增大，国家也发布多项支持租房、鼓励租房市场发展的政策，因此，租房市场进入快速发展时期。据市场研究数据显示，我国租赁人口约为1.9亿，房屋租赁市场规模是1.1万亿。并且，租房人群结构也发生了变化，有数据显示，70%以上的租房人群为90后和95后。

      90后租房人群由于刚毕业或工作时间不长，比较看重“价格”因素。而传统的租金交付基本为“押一付三”的形式，这意味着租房时要一次性准备四个月的房租，这对于年轻人来讲，资金压力较大。

      “租金贷”便是在这种背景下产生。“租金贷”可提供“分期月付”的金融服务，能极大缓解年轻人的租房压力，对促进租房市场的发展有积极作用。并且，市场上也有正规、完善的“租金贷”产品，能够避免出现焦点访谈中报道的问题。

      以互联网长租公寓运营商蛋壳公寓为例，其与租客办理“租金贷”时有着非常严格的流程，主要内容如下：

      1、明确告知。在签署定金协议或正式合同前，蛋壳公寓会通过一线工作人员、系统电子合同会自动弹出、客服电话、入住指南、APP通知等多种方式，对租客进行分期月付内容的告知和提醒。

      2、租客自愿。对所有办理分期的租客，蛋壳公寓会通过视频拍摄、口述承诺“本人同意使用第三方金融机构提供的资金分期贷款服务”等方式，确保租客对“分期月付”的使用完全知情、自愿。而对于其他不想使用分期月付的租客，蛋壳公寓还提供季付、半年付、年付多种支付方式。

      3、惩罚制度。蛋壳公寓同时制定了严格的监管和惩罚制度，如有个别一线工作人员没有尽到告知义务，会在调查的基础上对租客进行定金退账及补偿。

      另据蛋壳公寓介绍，其在与提供“租金贷”服务的金融机构在合作之前，双方都会对对方进行严格的尽职调查，明确资金使用用途，并签署协议。蛋壳公寓的“分期月付”回款将按照与金融机构约定的用途进行使用，合作的金融机构也会对蛋壳公寓进行贷中检查，以确认蛋壳公寓一直处于长期、健康、正常的运营状态中。并且，蛋壳公寓和金融机构都会对申请“分期月付”的租客进行信用资质核查，尽量规避信用存在瑕疵的租客。

      通过蛋壳公寓的“分期月付”产品可以看出，既有金融机构对蛋壳公寓的风控准入及日常管理，又有对租客的信用风控，保障了三方的权益。这类流程标准，风险可控的“租金贷”产品，便可以在市场上放心使用。蛋壳公寓与金融机构的合作模式也给市场提供了借鉴模板。

      “租金贷”是在近几年租房市场快速发展的背景下产生的，还属于新生事物，相应的制度和管理体系面对快速扩大的住房租赁类金融需求反应有些滞后，所以会出现焦点访谈所报道的平台跑路问题。但法律法规对“租金贷”产品的监管漏洞，以及行业缺乏正规流程和监管的问题不容忽视，相关部门应尽快出台监管制度，完善住房租赁金融体系，加强金融支持力度，才能更好地促进租房市场的发展。

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      得益于多因素驱动，长租公寓正成为成长最快的房屋租赁细分市场之一。伴随新生代消费群体的崛起，长租公寓市场也呈现出有趣的变化：25岁成主力，25平方米成主流。

      微领地研究院近日发布的《2018-2019长租公寓白皮书》认为，多渠道供给、金融支持和人口流动成为长租公寓市场发展的三大推动力。

      白皮书分析称，包括18个城市获批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点在内，住房租赁市场土地供给呈现多渠道、多主体，增量与存量并举的特点。2018年，公寓运营商获近百亿元融资，长租公寓市场资产证券化进程也明显加快。在一线城市维持较高人口吸附力的同时，多地围绕引进人才展开“抢人大战”，也推动了长租公寓市场的快速发展。

      微领地研究院对28个重点集中式公寓运营商的统计显示，2018年其总房量达到约25万间，较上年猛增近八成。

      与此同时，伴随新生代消费群体崛起，租房市场也出现了一些有趣的变化。以长租公寓品牌V领地累计服务的5万名租户为样本的调查显示，25岁左右的年轻人逐渐构成一线租房市场的主力客群。

      白皮书认为，这一人群愿意接受新鲜事物，向往独居生活。重视居住的安全性和私密性，也使得他们更愿意为“品质租住”买单。

      凭借高性价比，25平方米左右的精致单间小户型成为租户首选。此类产品也以高坪效为运营商奠定了较好的盈利基础，因此逐渐成为长租公寓市场的主流。

      微领地研究院的研究表明，长租公寓市场发展还有多个维度与数字“25”相关。白皮书将其概括为“25的N次方”。

      房租支出占可支配收入的比重与租客的幸福指数高度负相关。白皮书援引业界专家观点认为，租金在工资收入的25%以内较为合理。

      从物理空间看，由2500间以上公寓组成的社区承载能力更强，能满足更多居住需求，并形成独立的生态系统。以V领地首创的集中式公寓“泛社区”为例，大社区带小社区、多社区联动的集约化管理有利于降低运营成本、提高管理效率。

      此外，目前长租公寓市场中至少25%的租赁房源来自企业机构化运作。这一比例呈现逐渐上升趋势，但与发达国家同业相比仍有一定差距。

      微领地研究院院长胡峰认为，具备“机构化基因”是长租公寓市场健康发展的关键因素之一。当下，长租公寓品牌之间的比拼正逐渐转向资产投资管理和专业服务等核心竞争力的较量。

      （来源：焦点访谈、新华网）