2019中国房地产百强企业研究报告 中小房企如何突围

      3月19日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，发布《2019中国房地产百强企业研究报告》。根据报告，2018年，百强企业销售总额、销售面积分别达87239.1亿元、66244.5万平方米，同比增长33.2%和32.0%。

      净利润提升

      报告显示，2018年百强企业收入与净利润持续增长，净利润率稳步提升。全年百强企业总资产均值为2079.1亿元，同比增长22%，营业收入均值同比增长27.3%至486.2亿元，净利润均值则同比增长28.2%至64.4亿元。

      百强企业纳税总额均值达66.7亿元，同比增长22.8%，其中税金及附加均值为38.3亿元，所得税均值为28.4亿元，同比分别增长17.1%、31.5%。

      百强企业销售额市场份额快速上升至58.1%，较上年提高10.6个百分点，行业集中度加速提升。

      中指研究院院长莫天全表示：“16年以前百强的名单18家依然还在这个名单里面，淘汰率是82%。5年以前的数据超过了50%，有56家依然在我们的名单里面，行业变化很快。”

      但我国房企的集中度依然有待提升，与美国相比，我国TOP1、TOP3、TOP10房企市场份额分别低3.9、3.3、0.8个百分点；与日本相比，我国TOP1、TOP3、TOP10、TOP20房企的市场份额分别低5.6、10.2、16.7、19.0个百分点，大型龙头房企的市场占有率存在继续提升的空间。

      区域差异增强

      从百强前50企业重点项目销售情况来看，一线城市在政策严控背景下，销售额占比较上年下降1.4个百分点至11.9%；二线城市占比为42.9%，较上年下降2.5个百分点；三四线城市受城镇化、棚改货币化安置等因素影响，销售额占比较2017年提升3.9个百分点至45.2%。

      从区域选择来看，不同等级城市市场存在周期轮动机遇。与以往周期相比，本轮市场周期呈现出不同等级城市轮动发展的态势。

      一线城市最先起步，也最先于2017年步入市场调整，预期将在本轮市场周期调整中率先回暖。

      二线城市和三四线城市随后分别起步，二线城市销售增速随着调控政策收紧于2017年第二季度回落，但二线城市总量优势显著，房企仍需把握二线城市的增量市场。其中，中西部核心二线城市，如成都、重庆、武汉、郑州等，在本轮市场周期中起步较晚，短期内发展后劲较强。

      三四线城市则在较为宽松市场环境下持续高位运行，于2018年第二季度出现调整趋势，叠加棚改货币化安置政策收紧和市场购房预期转向，预计2019年仍维持市场调整趋势，城市投资风险加大。

      中指研究院研发中心总经理白彦军说：“对于2019年的百强企业来讲，要聚焦，特别是在投资方面要聚焦。要围绕产业和人口布局潜力城市，更重要的是要寻找最适合自己的城市。”

      谨慎拿地 融资多样

      百强企业的拿地态度趋于谨慎，拿地金额占销售额比重大幅下降。2018年，百强企业拿地金额占销售额比重为27.2%，同比下降19.7个百分点。

      分层级来看，前10企业的比值均值下降20.4个百分点至26.3%；11~30企业的比值均值为32.8%，虽有降低但仍是均值最高的层级；31~50企业的比值均值下降幅度最大，同比减少24.9个百分点；51~100企业的比值小幅下降，但企业仍在扩张布局的进程之中，拿地金额均值有所增长。

      2018年，百强企业国内信用债发行规模为2443.0亿元，同比增长138.3%，其中占比最高的公司债规模超1300亿元，占总量的54.2%，同比猛增360.9%，较2017年回暖明显；中期票据则增长10.3%至664.5亿元，占比为27.2%。在国内融资渠道依然受到严格监管的形势之下，百强企业继续在海外市场寻求有效融资，海外债发行规模同比小幅增长至1949.2亿元，增速有所回落。

      传统融资渠道之外，百强企业积极对ABS等新型融资方式进行探索，发行规模明显增长，其中供应链ABS占比最高。2018年，百强企业的ABS发行规模达到1584.3亿元，同比增长104.4%，占房地产ABS发行总量的56.5%，其中供应链ABS的发行量为924.1亿元，占百强企业ABS发行总量的58.3%。

      发展空间充足

      未来，城镇化和人口自然增长仍将推动房地产市场进一步发展，叠加居民对居住需求的升级和城市存量住房更新，我国房地产市场中长期发展空间仍然充足，预计到2030年我国房地产市场仍然存在年均12亿平方米左右住房需求。综合考虑房地产调控政策、人口、宏观经济、土地市场供求、库存及去化周期、施工和新开工面积等因素，预计2019年我国商品房销售面积为15.9亿~16.2亿平方米。

      鸿坤基金执行总裁孔盈表示“我们对今年的房地产市场信心很大，鸿坤基金的定位是做不动产领域的价值发掘和价值创造者，未来10到20年，随着城市化的发展和产业升级改造，中国的存量地产领域存在着巨大的发展机会。”

      谈及近期的因城施策，莫天全说：“这是要该紧的地方要紧，该松的地方要松，我们要用好因城施策的机制，不要像以前一样全国一刀切，我们看到政府工作报告里面是要落实城市的主体作用，要让每一个地方市场的主管者负起责任来，确保房地产市场健康平稳发展的同时，促进保障性住房建设和城镇棚户区的改造，这样一些改造带来了房地产的需求，要防止大起大落。”

      “我一直觉得供给和需求量方面都要下手，供给的推出对平抑房价非常有好处，集体经营性建设用地的入市，包括农村土地的流转，宅基地制度改革试点，都是在供给市场会给我们带来更多的供应。”他说。

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      2018年，房地产行业集中度进一步提升，房企销售规模再上台阶。同时，随着资金、土地等资源不断向大型房企倾斜，中小房企的竞争优势减弱，生存空间压缩，行业进入“优胜劣汰”的加速洗牌阶段。

      在此背景下，中小房企如何抓住政策及市场机遇，制定适宜的经营策略，进而突破中长期的发展困境，成为决定企业未来稳健发展的重中之重。

      行业集中度加速提升

      据第三方研究机构数据显示，2018年，百强房地产企业销售总额、销售面积分别达87239.1亿元、66244.5万平方米，同比增长33.2%和32.0%；百强企业销售额市场份额快速上升至58.1%，行业集中度加速提升。

      百强企业追求规模与效益均衡增长，“增收又增利”态势延续：一方面百强企业适应大势调整投资节奏，多渠道融资保稳健发展；另一方面加快周转提升运营效率，降本增效拓展盈利空间。2018年，百强企业营业收入均值同比增长27.3%至486.2亿元，净利润均值同比增长28.2%至64.4亿元；净利润率、ROE均值分别为11.5%、17.2%，较上年分别提升0.2、0.9个百分点。

      经营方面，百强企业优化投资布局降低去化风险，部分历史高价地项目去化或盈利难题逐步化解；财务方面，百强企业加强现金管控去杠杆，现金流与负债均得到显著改善，借势加速融资缓解兑付压力。2018年，百强企业经营活动产生的现金流净额均值为15.7亿元，相比上年提升显著；资产负债率均值为77.8%，较上年同比下降0.5个百分点，有效负债率同比下降1.6个百分点；速动比率为0.53，较上年上升0.04。

      房地产市场进入平稳发展阶段，大型房企市场份额逐年提升，行业集中度进一步提升。反观中小企业市场份额降低，总体增长乏力，部分企业逐步转型退出房地产经营领域，更多中小企业选择和大型房企合作发展，谋求进一步的发展空间。

      清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，面临市场调整期，房企首先要聚焦主业实现稳健发展。抓紧城市结构性机遇，踏准节奏实现精准布局；迎合居住升级需要，提升产品和服务赢客户；运营有待内部挖潜，优化管理促进稳健高效发展。他指出，房企还要协同创新，打造多元竞争优势。目前，很多企业在特色地产领域做了很多的工作，围绕着“地产+”做了很多的创新探索。

      2018年，中小房企在拿地和融资的双重挑战下，如何成功度过地产行业“寒冬”成为企业不得不思考的问题。

      专家认为，中小房企选择活下去并且活得更好，就必须遵守严格的生存法则。首先，需要不断打磨产品，增加产品在市场上的竞争力；其次，加强与大型房企合作，加快规模与布局的增长；最后，拓宽融资渠道，解决短期资金困境，防止资金链断裂。

      （来源：每日经济新闻、新华网）