房价走势预期悄悄发生变化 不再强调“流量”和目标

      透过央行最近三期城镇居民调查问卷可以发现，对于房价走势的市场预期正在悄悄发生变化。

      最新公布的央行城镇居民调查问卷结果显示，对下季度房价，25.8%的居民预期“上涨”，52.7%的居民预期“基本不变”，10.5%的居民预期“下降”，11.0%的居民“看不准”。对比最近三季数据发现，这是“基本不变”选项占比连续三季走高，首度突破50%。前两季对应该选项的占比分别为49.6%和45.9%。

      而与之完美对应的是，预期“看涨”选项的占比则分别为33.7%，27.4%和最新季度的25.8%。呈现逐级下降。

      这种预期的微妙变化主要来自宏观调控政策的连贯。尽管“限购”“限贷”“限售”“限价”等一系列限字措施引来各界争议，令地产开发企业叫苦不迭，但毋庸置疑的是实质性效果在逐步显现。这不仅表现在房价涨幅的放缓甚至局部回归，从上述央行问卷上的变化更能反映出市场心理层面的深刻改变。

      今年的政府工作报告中虽然没有强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，但明确提出，更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。显而易见，对于房地产市场的调控目标是“平稳健康发展”，实现途径是“落实城市主体责任”。

      正如住房和城乡建设部部长王蒙徽在今年全国两会第四场“部长通道”上所说的，今年将落实城市主体责任，因城施策，稳定地价、房价，防止房价大起大落。

      而住房和城乡建设部副部长倪虹23日在中国发展高层论坛上的表述更加直接。他说，楼市调控政策没有出现松动，房地产调控不动摇。因城施策就是一城一策。这应该是对市场关注点的最简单明确的回应了。

      近来，部分城市限字令的持续优化，以及二手房交易税费的差异性优惠政策快速落地，已经是对“一城一策”做出的诠释，后续还有哪些新政出台值得期待。

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      3月以来，各家上市房地产企业陆续披露业绩。从业绩数据表现来看，多数房企在营收方面取得了较好的成绩，一些企业的利润也持续创下新高。

      但在房地产市场风云变幻的今天，国内房企或多或少地受到了影响。去年以来，万科曾高喊“活下去”，碧桂园宣布“提质控速”，恒大则提出“高质量发展”。另外，多元化布局和转型也成为各家房企业绩会上的关注重点。

      看销售

      不再强调“流量”和目标

      过去的2018年，各家上市房企销售情况增长迅速。一些房企直接实现了从百亿到千亿的突破。

      中国金茂年报指出，去年该公司实现合同销售额1280亿元，同比大增85%，首次跻身“千亿房企”阵营。根据业绩会上管理层透露的信息，今年中国金茂把销售目标定在了1500亿元。

      3月18日刚刚召开业绩会的中国奥园也宣布，2018年合同销售实现912.8亿元，完成全年既定目标的125%，与2017年相比直接翻倍。目前奥园销售目标是实现25%的增长，如果这一目标完成，奥园将在2019年跨入千亿军团。

      作为龙头房企，碧桂园的业绩一直备受关注。在各家研究机构公布的销售榜单中，碧桂园销售流量金额一骑绝尘，例如克而瑞发布的《2018年1—12月中国房地产企业销售额排行榜TOP200》中，碧桂园以7286.9亿元遥遥领先。

      不过在碧桂园发布的2018年年报中，记者并没有看到这一数字，只看到了5018.8亿元的权益合同销售额。碧桂园年报显示，去年集团实现权益合同销售金额约5018.8亿元，权益合同销售面积约5416万平方米，增速分别为31.25%和23.06%。

      业绩会现场，有媒体就碧桂园仅公布权益销售数据向管理层发问。“财务数据方面，如果我们主导占50%以上，就可以在会计中说是我们自己的”，碧桂园董事局主席杨国强说，按照原来的流量金额统计，别人并不知道公司的权益占比是多少。“长远来说，这样按权益数据公布，大家对碧桂园的销售就会一目了然，对我们的了解也会更加清楚”，此外，碧桂园今年同样没有公布目标。

      一般在统计房企销售金额时，有流量金额和权益金额两个标准，流量金额是指房企参与开发建设项目的总销售额，但由于当前很多项目是两家甚至多家开发商合作开发建设的，因此如果各家房企分别统计流量金额，则会出现销售金额重复叠加的情况，但权益金额只计算房企在该项目中所占的权益份额，因此更能反映企业真实的销售业绩水平。

      在碧桂园之前，已有房企坚持采用公布权益金额的做法。本周三，富力集团刚刚公布2018年业绩，年报显示，富力权益协议销售金额达到人民币1311亿元，同比增长60%。与前几年一直冲千亿目标不同，去年富力终于以较高的增幅跨入千亿房企阵营，这在当前房地产市场的形势下十分难得。

      富力集团董事长李思廉在业绩会上表示，协议销售增长强劲，证明了富力全国销售团队的实力，在艰难运营环境中仍能取得理想业绩。

      论盈利

      有人欢喜有人忧

      在已披露年报的房企中，碧桂园的利润增长迅速，毛利和净利增长均在七成左右，其中毛利润达到约1024.8亿元，同比增长74.3%，净利润约为485.4亿元，同比增长68.8%，股东应占核心净利润达341.3亿元，同比增长38.2%。

      另一家龙头房企恒大去年曾被称为“盈利之王”，目前恒大尚未披露年报，相关数据预计3月26日才会正式公布，但根据本月初恒大发布的正面盈利预告，该公司上年净利润及核心业务净利润与2017年同期相比大幅上升，其中核心业务净利润预期较上年增幅超过90%。

      根据历史数据，2017年全年恒大核心业务净利润就已经达到405.1亿元，如果按照此次披露的增幅进行估算，2018年恒大核心业务净利润将达到769亿元，这一数字甚至超过了不少规模房企的全年营收水平。恒大通过公告表示，净利润的大幅增长主要归功于提升产品品质，增加产品附加值，降低销售、管理费用率，增加交楼面积等因素。

      其他不少房企的利润水平也在提高，例如中国奥园毛利润达到96.3亿元，同比增长88%，净利润29.4亿元，同比增长51%，其中核心净利润同比增幅也达到63%。雅居乐的净利润虽然增幅不及碧桂园和恒大，但仍实现毛利246.74亿元、增幅19.3%，净利润83.58亿元，增幅23.3%的成绩。

      然而，并非所有房企的利润水平都在上升，绿城中国2017年除税前利润人民币63.91亿元，增长70.5%。截至记者发稿前，绿城中国尚未披露业绩数据，但根据其按香港联交所规定发布的盈利警告，2018年度股东应占利润同比减少了约50%—60%。绿城公告将盈利减少的原因归因为出售附属公司产生净收益减少、年内集体物业减值亏损拨备有所增加以及若干外币借款计提未实现汇兑净亏损等等。但绿城公告也强调，盈利减少对其现金流没有实际影响。

      利润下滑的还有富力，该公司年报称2018年盈利为87.28亿元，同比2017年的214.24亿元减少59%。富力方面通过年报表示，主要因为2017年收购酒店资产带来大额非经常性溢价收购受益，以及2018年此类非经常交易相对较少。但若除去收购酒店资产等因素，富力去年合并利润仍是上涨的。

      窥布局

      多元化已迈开脚步

      考虑到施工安全和用人成本等因素，碧桂园开始着手布局机器人产业，在其业绩会上，杨国强和莫斌都对机器人业务进行了详尽的描述。

      “如今的年轻人很少去做建筑工人，而建筑行业除了泵送混凝土之外技术进步很少”，杨国强认为这是必须要做的事情，他认为机器人技术成熟的背景下，碧桂园有建筑建造场景，有建筑工地，可以通过实验来完善技术，碧桂园有这样的经济能力。

      莫斌则表示，机器人业务是碧桂园顺应科技进步趋势而做的提前布局，可提升工程质量与安全。他介绍称，目前碧桂园成立的博智林机器人公司已吸引超过200名博士加盟，并与清华等高校及一些国际顶尖机构建立了联合研发等合作。

      多元化业务布局一直是房企的重点，除碧桂园的机器人产业和乡村振兴外，还有越秀地产的养老项目、中国金茂的城市运营、恒大的新能源汽车等。尽管记者在先前的采访中，多位业内人士均表示这些多元化转型并未真正成功，主业仍是房地产开发，但房企的试水仍在继续。

      恒大旗下的恒大健康日前收购了泰特机电70%股份，借此获得了国际先进的轮毂电机技术，此前恒大已经投入280亿元，并购或入股了多家公司，获得了研发制造、动力电池等技术，完善汽车产业链，此外恒大还与哈佛达成协议，围绕新能源产业汽车等领域合作研究。尽管一系列投入令恒大健康亏损了17亿元，但恒大的新能源汽车产业链仍在持续前进。

      中国金茂在2018年形成“以城聚人，以城促产”的“城—人—产”城市运营逻辑。根据年报披露，去年中国金茂已实现张家港智慧科学城等3个城市运营项目正式落地，新增26个框架合作协议签署，累计获取及锁定13个城市运营项目。

      越秀则持续布局养老地产，“养老产业的模式与我们的商业地产类似，通过提供商业物业，以服务来获取稳定的现金流回报，我们发展养老产业是顺应社会需求，这也是我们商业集中的一种业态”，越秀地产董事长林昭远表示，2019年将重点孵化养老产业等新业务，提升房地产价值链各环节的专业水平和竞争能力。

      （来源：证券日报、南方日报）