余丰慧：银行收紧房贷是无奈 住宅金融机构是趋势

　　银行是金融企业，信贷业务是追求效益性的。让银行赔本支持首套房需求，对银行来说不公平。不妨成立中国特色的、专司住房保障金融支持功能的政策性或者准政策性住宅金融机构，类似于美国的房利美、房地美公司。

　　最新的调查数据显示，根据10月11日-11月11日的样本数据，32个城市中已有17个城市出现暂停房贷现象。

　　类似情况屡屡上演。从今年6月份后银行收紧房贷，甚至暂停房贷，取消首套房贷利率优惠，上浮房贷利率，延长房贷发放时间的消息越来越多了。一句话，一边是房价野马般狂奔，不断增大购房者的购房资金压力，另一边却是银行房贷收紧甚至暂停房贷。加剧了普通百姓首套房的购房难。那么，银行为何屡次收紧房贷呢？

　　从房地产市场来看，银行首先对房地产市场泡沫风险的担忧加重了，出于对房贷的安全性考虑，收紧或者暂停了房贷。

　　从内部核算效益看，由于银行通过管制利率已经很难吸收到资金，进而通过理财产品等变相提高利率，资金来源成本大大提高，使得房贷利差大大缩小。银行发放住房按揭贷款特别是打折扣的首套房优惠利率贷款已经无利可图，而且按揭贷款期限较长，信贷资金流动性较差。发放住房贷款内部动力已经大大降低。

　　从银行内部资金和贷款额度来看，从6月20日钱荒以来，银行间资金一直处于紧缺状态，上海银行间拆借利率和国债收益率都呈现上升趋势。年底，一些银行资金更加紧张了，根本没有资金用于放贷款包括房贷。另一方面，年底银行贷款规模即额度都已经用完，制约其继续发放贷款。

　　除了以上客观原因外，一个事实是，虽然一系列文件制度都规定实现差异化的住房贷款政策，但是，能否落实下去的大权完全掌握在商业银行手中。银行高兴了就实行房贷优惠利率，不高兴了就取消；银行高兴了就放松房贷条件，加快发放时间，不高兴了就收紧甚至暂停贷款。完全由银行自己说了算，没有强制性。后果是，直接影响到普通百姓的首套房需求。

　　但银行是金融企业，信贷业务是追求效益性的。让银行赔本支持首套房需求，对银行来说不公平。怎么办呢？必须建立住房信贷政策的长效机制。

　　十八届三中全会《决定》中做出了制度性安排。《决定》在23条第二段“推进城市建设管理创新”中要求“研究建立住宅政策性金融机构”。笔者此前曾经撰文建议成立此类机构。以解决城市低收入者、进城农民工和中产夹心阶层购房资金不足问题。基本思路是将现在的住房公积金管理机构和商业银行利率可以下浮0.7倍的首套房优惠贷款资源整合在一起，成立中国特色的、专司住房保障金融支持功能的政策性或者准政策性住宅金融机构，类似于美国的房利美、房地美公司。

　　目前的保障性住房体系建设中过分强调的是政府主导责任，最发愁的是建设资金筹措、资金来源问题。这就要求两点：保障性住房必须走政府主导、市场化运作的路子；保障房体系建设离不开完备的金融体系支持。因此，建立住宅政策性金融机构，将城市中产夹心阶层的购房资金需求纳入到金融支持范围内，提高保障覆盖面，是个两全的办法。