楼市限贷限价限签杀伤力已显效 房企流动性风险隐现

　　2018上半年的房地产市场，又是一个收获季。龙头房企大多销售飘红、营收大增、净利上涨，碧桂园、万科、龙湖三巨头销售超过3000亿，营收超过1000亿，净利润也近百亿或超过百亿。

　　但在一片繁荣的表象下，一股暗流正在涌动。已经公布中报的3000亿、千亿级龙头房企，以及中型房企，清一色出现了净负债率上升、经营性现金流转负或大幅缩减，持续一年多的楼市调控限贷、限价、限签的杀伤力已经显效，房企的流动性风险隐现。

　　在融资收紧、调控力度加大的背景下，保利地产(11.200, -0.14, -1.23%)研究院认为，下半年房企融资端难有大改善。

　　整体而言，房企的流动性紧张问题还将持续。若不加紧回笼资金、确保财务稳健，部分房企的资金链断裂或将上演。

　　现金流压力

　　上半年，龙头房企的净负债率普遍上扬。一向稳健经营的万科，净负债率为32.7%，比去年底的8.8%大幅上升，但仍处于行业低位。

　　同时，碧桂园、保利地产、华润置地、龙湖、蓝光等均出现净负债率上升。其中，碧桂园上半年净负债率59%，相较2017年56.9%微升;保利地产净负债率93.26%，较2017年末扩大7个百分点。

　　龙湖2018上半年净负债率为54.6%，2017年末为47.7%;华润的净有息负债率为47.2%，较2017年底的35.9%也有增长。而负债半年内大增219.04亿元的蓝光，期末净负债率较2017年末提升22个百分点至115.6%。

　　但在过去的半年里，龙头房企均出现经营性现金流转负或大幅萎缩，如万科实现经营活动产生的现金流量净额-42.55亿元，同比减少119.47%。上年同期为218.5亿元，上年末则为823.2亿元。

　　保利地产2018年中报显示，公司经营性现金流为-98.33亿元。

　　此外，碧桂园上半年的净经营性现金流虽保持为31.7亿，但相比2017年中和年末的164.2亿元、240.8亿元均大幅缩减。

　　中小房企也不例外。蓝光地产上半年实现经营活动产生的现金流量净额-1.82亿元，上年同期为39.10亿元。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，净负债率上升，经营性现金流下降，说明企业的支出变多，回款变慢，融资恶化，负债压力增加了。

　　香港地产基金研究人士黄立冲表示，限售、限价、限购等政策，导致整个房地产行业的流动性大幅下滑;同时，融资端持续收紧，比如顺应上半年降杠杆的趋势，银行对房地产的贷款持续收紧，停止了许多房企发债，行业经营性现金流急速恶化是普遍趋势。

　　严跃进指出，当前资金面收紧的情况下，房企应适当压缩债务，通过联合开发或者入股等方式以降低负债压力。

　　部分房企转向租赁运营等业务，并进行REITs等ABS融资。但中小房企资金状况远不如龙头房企，即便可以发行应收款ABS，财务成本也随之上升，中小房企或举步维艰。

　　中金公司分析师张宇认为，此轮融资收紧也在客观上推动了金融资源向头部企业的聚集，行业集中度预计将加速提升。

　　与时间赛跑

　　多位业内人士指出，下半年调控力度有增无减，房企的流动性紧张问题或许还将持续。

　　“任何一家超过80%负债率的房企，都可能有闪崩的风险。”黄立冲预期。

　　由于资源大部分向龙头房企集中，中小房企出现资金链危机的可能性更大。

　　今年上半年，中弘股份(0.790, 0.01, 1.28%)资金链断裂，公司债务危机随之爆发。记者调查发现，中弘股份受北京商住限售影响很大，销售收入剧减，而其融资多来自信托和私募基金，资金成本高昂也拖垮了公司。