三四线城库存和去化周期已经处于低位 遏制房价上涨

      然而，硬币的另一面是，棚改货币化安置急刹车政策会使得三四线城市楼市将逐步降温，从而影响房企销售业绩。同策研究院认为，在现阶段三四线城市房价上涨主要有两个推动力。一是房价在不同能级城市间轮动，处于价格洼地的三四线城市的价值被发掘；二是棚改货币化安置政策为三四线城市注入购买力，拉动城市需求并压制供应，推升房价，成功降低城市库存，全国商品住宅去化周期降至低位。以棚改为楼市推动力的部分三四线城市面临人口净流出的需求降低风险，未来随着棚改工作的结束、货币化安置的比例降低，三四线城市将需求释放乏力，前期大量囤地的房企面临去化困境。

      这也是开发商的担忧。新城控股副总裁欧阳捷认为，货币化棚改明年还会悄然回归。原因是，目前市场已经出现下行信号，虽然我们认为明年市场可能横盘，但如果大幅度减少棚改货币化，将导致地方政府棚改意愿大幅下降，房地产投资大幅降低，严重影响经济增长稳定。

      另一开发商高层则表示，“坚决遏制房价上涨”，限价令正在从一二线城市向三四线城市复制。国务院常务会议要求“商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策”，现在全国商品住房库存已经不多，如果明年房价上涨压力不大，这一要求就基本不存在执行的前提条件了。

      58安居客房产研究院首席分析师张波认为，从决策层传递的棚改动向来看，有几点值得关注：其一，取消货币化安置的范围扩大化，在全国去库存压力逐步减轻的现状下，为稳定三四线城市房价，本次常委会明确提出了针对商品房库存不足、房价上涨压力大的市县要取消货币化安置；其二，取消货币化安置的进程加速化，从去年8月六部委提出控制货币化安置比例，到去年11月对于房价上涨压力大的地方专项贷款不予支持，再到今年7月住建部提出针对性及时调整棚改安置政策，本次传递的信息则是“尽快”取消，说明了取消货币化安置已经提速；其三，三四线房价的上涨已经受到严重关注，今年下半年一二线城市楼市降温的趋势渐渐清晰，而三四线部分城市则依然维持房价的上涨，取消货币化安置也是直指房价上涨压力大的三四线城市，除了一二线重点城市，“遏制房价上涨”也逐步扩展到全国。

      张波认为，货币化安置退出历史舞台的大幕已经拉开，但1500万套棚改的目标并不会因此而变。一方面是不能搞“一刀切”，不同市县的情况不同，虽然整体上货币化安置需要“尽快”退出，但各地的退出节奏会有差异，需要因地制宜制定策略；另一方面是不盲目取消货币化安置，在商品房库存充足的县市,还应积极推进货币化安置，更好更快满足用户的住房需求。

      （来源：21世纪经济报道）