房企销售额再次创下新高 多家银行下调首套房贷利率

      截至10月16日，据同花顺统计数据显示，按照申银万国行业分类，沪深两市共计52家上市房企披露了2018年三季度业绩预告，剔除数据不全企业，净利润实现同比增长的企业有33家，占比超过六成，13家企业净利同比下滑，11家亏损。

      值得一提的是，这52家房企几乎都是中小房企，并无销售规模达2000亿元量级房企，但可折射行业发展状况。

      易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，房地产行业集中度越来越高，得益于过去两年市场库存的充足，房企今年的销售额将再次创下新高。截至目前，已有19家房企跨入“千亿元俱乐部”。不过，接下来的市场销售增速将放缓，加之资金成本的提高，房企盈利能力或走低。

      六成房企净利同比增长

      从预告净利润变动幅度来看，在上述52家上市房企中，33家呈现上行趋势，占比为63%；从，预告净利润下限来看，39家房企盈利，占比75%；11家亏损，占比为21%。

      从预告净利润下限来看，27家房企归属于母公司股东的净利润超过1亿元，占比52%。

      记者注意到，净利润超过10亿元的目前有9家。招商蛇口净利润预计在80亿元-82亿元之间，目前暂列首位；荣盛发展净利润预计在33亿元—39亿元之间位；蓝光发展净利润预计在10亿元-13亿元之间；金融街净利润预计在10.1亿元-10.8亿元之间。

      中原地产首席分析师张大伟表示，从整体数据看，主营业务依然是房地产的企业，在三季度业绩依然明显增加，但首亏和续亏企业占比仍达20%左右。对于中小房企来说，在当下资金链紧张，龙头房企率先降价回收资金的市场环境下，风险已经越来越大。

      张大伟进一步称，尽管最近部分城市楼市出现了去化放缓迹象，但从财务数据看，因为结算周期的原因，大部分房企可能要到2019年才出现市场退烧的表现。

      事实上，截至目前，多数上市房企仍然获得了“丰收”。10月8日，据中国指数研究院发布的《2018年1月份-9月份中国房地产企业销售业绩TOP100》研究报告显示，2018年前9个月，销售额破千亿元房企增至19家。其中，碧桂园、恒大与万科3家企业销售额均超过4300亿元，均值为4768亿元，同比增长率均值为20%。

      报告指出，2018年前9个月，标杆房企销售目标完成率均值为74.7%，相较前8个月月提高9.5个百分点。正荣、中梁、金茂、金科等房企销售目标完成率均在90%以上。新城控股、世茂房地产、奥园、恒大等房企的销售目标完成率均超80%。中海、保利、旭辉等房企也完成了全年销售目标的75%以上，完成全年目标可期。

      市场明显降温

      但市场并不乐观，去库存眼下已经成为房企们最头痛的问题。

      万科投资者关系总监赵旭翔在9月7日的万科经营情况电话会议上披露，7月份万科的去化率为51%，而8月份仅为47%。与上半年55%-65%的去化率水平相比，这样的销售情况无疑下滑严重。赵旭翔称，低去化率的主要原因是万科在一、二线城市的600多个项目都面临着较大的调控压力。受限购限贷等因素的影响，即使开工推盘都顺利进行，最终销售情况可能也不理想。如果调控政策未放松，那么销售难度可能还会逐渐加大，去化的难度也会不断提高。

      事实上，这并不是万科一家房企遇到的销售难题。在上一轮调控中，不少房企都选择了全面退守一、二线城市的投资策略。现如今，适逢这些项目入市销售，变现难度可见一斑。

      克而瑞研究中心表示，“金九”51个典型城市成交量为3476万平方米，环比下降了7%，与去年同期成交量大体持平，其中二线城市成交下滑最为显著，同比和环比齐跌，前三季度累计成交也较2017年下降了2%。“银十”虽然尚未结束，但从CRIC监测的国庆期间的周度数据来看，成交情况也不容乐观，31城环比大降近七成跌至历史低位，同比也下降了27%。其中一线和三、四线城市基本保持了和去年同期的成交热度，二线城市因前期需求透支和近期调控的不断加码，成交持续乏力，各城市成交量跌多涨少，已然出现了阶段性的购买力“瓶颈”。

      克而瑞研究中心表示，毋庸置疑，楼市“转冷”的信号已显，无论是短期波动还是长久之势，原来房价飞涨，“闭着眼睛卖房子”的日子都已经一去不复返，房企的态度也由之前的“高歌猛进”转变为“收敛聚焦”、加紧抢收，目的都是为了在市场“凉凉”前，回笼更多的资金，保证现金流安全。

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      对购房者来说，房贷利率始终居高不下，让购房成本一增再增。这段时间，传统的房产销售旺季“金九银十”，并未如期在杭州上演。一度涨涨涨的房贷利率，也在悄然“变天”。记者从杭城多家银行网点了解到，从本月开始，已经有好几家银行下调了房贷利率，首套房贷利率较基准小幅上浮至10%。

      房贷利率松动

      又见首套上浮10%

      此前，杭城各大银行，基本执行首套房利率上浮15%-20%，二套上浮20%或更高。商业银行的房贷利率相比国有银行会高一些。当然，也有个别银行的利率涨幅更大。如汇丰银行一度将首套房贷利率上浮25%，二套上浮26%。如今，这种情况正在改变，一向高企的房贷利率开始松动了，已有多家银行将首套房贷利率调至上浮10%。

      记者了解到，国有银行方面，工商银行和中国银行的个别网点，开始执行首套房利率上浮10%、二套上浮15%的政策；商业银行方面，中信银行有个别网点将首套房贷利率上浮10%，二套上浮15%；外资银行方面，曾经利率高涨的汇丰银行，已经将首套房和二套房的房贷利率分别下调至上浮10%和11%。这些银行的房贷利率新政均是从10月份开始执行，前提是购房者征信等各方面资质都良好。

      其他银行的房贷利率虽然听上去依旧十分“坚挺”，但也有一些“小动作”。比如，此前一些商业银行的首套房贷利率基本上浮20%，现在普遍调整为上浮15%，个别调整为上浮17%。但是，仍有少数几家银行的工作人员坚定地表示，房贷利率没有宽松的迹象。

      额度比较宽松

      基本7个工作日放款

      在采访过程中，记者发现，几乎每家银行都表达了“放款速度快”这个事实。而之前，从“等贷至少三个月”，到“个别银行相对宽松”，经历了半年时间。现在，距离“相对宽松”仅仅过去两个月，“放款速度快”已成为一种普遍现象。

      据中信银行工作人员表示，只要银行拿到他项权证后，7个工作日就可放款。这一说法也得到了其他银行工作人员的肯定。

      上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为，“杭州楼市现在区域稳定，市场预期也开始逐渐转变，说明楼市调控政策持续发挥作用，今年一直趋紧的格局可以有所放松。另外，今年以来，央行多次实施定向降准，使得资金紧张程度进一步得到放松，房贷利率自然也会有所宽松。”

      对于银行房贷利率下调，苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙同样认为，“近几个月央行降准等货币政策微调，市场整体流动性宽松使得银行的资金成本有所下降，首套房利率下调也属于正常现象。”在他看来，核心城市按揭贷款特别是首套房按揭贷款属于安全度较高的资产，是商业银行值得配置的长期优质资产。

      之前已生效的上浮利率

      已无法下调

      如果商贷100万，分30年期，按基准利率上浮20%， 每月要还5918元。假如利率下调至上浮10%，每月只要还5609元，可少还309元。

      “我买房的时候，利率上浮了20%，如果现在银行利率有所下调，那么，我的房贷会不会调整成最新的？”不少已办理按揭购房的市民提出疑问，希望每月可以少还一些利息。事实上，怀揣这种希望的市民恐怕要失望了。据一位银行个贷经理介绍，之前合同生效后，利率浮动幅度是不会变的，如果基准利率下调了，无非是按照新的基准利率浮动而已。

      一石激起千层浪。目前这几家银行的个别网点将房贷利率下调，会不会带动其他银行下调房贷利率，以及后续房贷利率是否还有下降空间？对此，卢文曦表示，“从大方向来看，执行基准或者小幅上涨10%是市场主流。想要继续下调，基本不太可能，能达到基准就不错了。”

      值得一提的是，不同的银行支行很可能执行不同的利率政策。市民如果购买二手房，还要看不同银行与各个中介之间的合作政策。如果购房新房，则要看不同银行与开发商之前的合作政策。在明确意向房产前，可向银行的个贷部具体咨询。

      （来源：证券日报、钱江晚报）