三四线城库存和去化周期已经处于低位 遏制房价上涨

      货币化棚改走势目前或成为三四线楼市走势最大不确定因素。

      10月8日，国务院常务会议部署推进棚户区改造工作，要求商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。住建部副部长倪虹针对货币化棚改的最新解释是，根据国务院常务会议要求，针对库存比较少、房价上涨压力比较大的城市调整优惠政策，目的是根据不同城市的住房发展状况和水平，“精准施策、因城施策”。这次不是取消货币化安置方式，而是因地制宜调整货币化安置的鼓励政策。

      根据公开资料，我国2014年棚改货币化安置比例为9%，2015年为29.9%，2016年这一比例上升到了48.5%。官方数据称，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。

      对于棚改，恒大研究院首席研究员夏磊的评价是，“棚户区改造，是过去三年支撑房地产行业发展尤其是三四线城市房地产市场繁荣的重大政策变量，不仅深刻地改善了民生、改变了城市面貌，也创造出惊人的住房需求、拉动着投资、改变着行业格局，其对推动三四线城市房价地价的影响，有待历史评估。”那么，决策层对于棚改态度的变化又将使三四线楼市走向何方？

      棚改“因地制宜”

      货币化棚改的争议缘于三四线楼市房价上涨以及库存变化。

      国家统计局日前发布的2018年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，三四线城市涨幅较大。从新房环比来看，西安涨幅高达6.2%，排在首位。其次是呼和浩特、泸州、贵阳、西宁、昆明，涨幅均超过2%。

      亿翰研究社提供的数据则显示，截止到2018年上半年，三四线城市库存和去化周期已经处于低位，城市正常去化周期一般在12-18个月，而多数三四线城市去化周期不足10个月，并且未来3至5年内，三四线城市建设用地指标已出现不足。随着三四线城市库存的持续降低，国开行降低货币化安置比重是可预见的。

      夏磊认为，棚改货币化安置是在三四线成交冷清、库存高企的背景下提出，肩负着三四线去库存的历史重任。当前，三四线库存去库存基本完成、房价上涨压力增大，继续大力度推行棚改货币化已不合时宜。

      据恒大研究院测算，2016年-2017年，三四线通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平和1.8亿平，占销售面积的14.8%和17%。三四线城市库存持续降低，房价上涨压力大：当前去化周期和可售面积分别仅为2014年峰值的26.4%和37.2%，创近年新低； 2015年1月至今，58城商品住宅均价上涨49%，其中2017年1月至今上涨30%。

      实际上，早在2017年，决策层就已经多次表态各地方政府要针对货币化棚改“因地制宜”。2017年8月，住建部等六部委联合印发的《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》中明确，商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取新建安置房的方式。同年11月，住建部与国家开发银行、农业发展银行联合印发的《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》中更强调，对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，但仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，国家开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。

      2018年7月12日，住建部再次强调：“要因地制宜推进棚改货币化安置。各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则，切实评估论证财政承受能力，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子，进一步合理界定和把握棚改的标准和范围，重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。”

      遏制房价上涨

      三四线城市房价以及库存表现使得货币化棚改存在较大争议。不可否认的是，货币化棚改红利一旦褪去，三四线楼市走向并不乐观。

      夏磊就认为，2017年11月，我们旗帜鲜明地提出“2018年棚改货币化安置比率将回落至40%，棚改对房地产销售投资贡献转负。”促使我们做出判断的核心原因，主要有两个：一是棚改货币化去库存的历史任务在2017年基本完成，三四线去化周期回归合理水平、继续大力度货币化安置将增加三四线房价上涨压力；二是随着房价上涨，货币化安置成本大幅高于实物安置，继续大力度货币化安置不利于控制成本。

      夏磊甚至认为，从某种程度上，过去三年的棚改货币化去库存对非大都市圈周边的三四线城市住房需求有一定透支，从开发商库存变成了居民库存，我们预计那些没有产业导入和人口流入的三四线城市房地产市场将面临长达3-5年以上的供求格局调整。而有产业导入和人口流入的一二线城市、大都市圈周边以及区域中心城市仍然存在10年以上的城市化、工业化、国际化红利。